Mortgage Bond (Betydelse, exempel)

Hypotekslån Betydelse

Med hypoteksobligation avses en obligation som utfärdats till investerare och som backas upp av en pool av inteckningar som är säkrade med säkerhet i fastighetsfastigheter (bostäder eller kommersiella) och därmed låter låntagaren betala förutbestämd betalningsserie, vars misslyckande kan leda till försäljning eller beslag. av tillgången.

Investerarna får en månatlig betalning som inkluderar ränta samt huvudbelopp när låntagaren betalar ränta och återbetalning av skulden som lånat pengar genom att hålla vissa fastighetstillgångar som säkerhet och i fall låntagaren försummar kan tillgången säljas för att betala av obligationsinnehavare säkrade av dessa tillgångar.

Hur fungerar hypoteksobligationer?

När en person köper ett hem och finansierar det genom att behålla det som en inteckning, får långivaren ägandet av den inteckningen tills lånet är helt betalt. I långivaren ingår banker och hypoteksföretag som ger ett lån på sådana fastighetstillgångar. Banker klubbar sedan dessa inteckningar och säljer dem till en investeringsbank eller någon statlig enhet till rabatt. På detta sätt får banker pengar direkt som de ursprungligen skulle få över lånetiden och de lyckas också flytta risken för eventuella fallissemang från sig själva till investeringsbanker.

En investeringsbank överför sedan det paketet till ett SPV (specialfordon) och emitterar obligationer på de lån som säkerhetskopieras. Kassaflödet från dessa lån är i form av ränta plus huvudbetalning skickas varje månad till hypoteksobligationsinnehavare. Denna process för att slå samman hypotekslån och överföra kassaflöde på skuld till obligationsinnehavare kallas värdepapperisering. En investeringsbank behåller sin andel av lånets räntekomponent och överför resten av räntan plus huvudkomponenten till obligationsinnehavarna.

Typer

Det finns olika typer av MBS (säkerhet med pantlån) -

# 1 - Värdepapper för pantlån

Under denna typ av MBS görs betalningar proportionellt mellan obligationsinnehavarna när de mottas. Om de totala emitterade obligationerna är 1000 på 1000 dollar vardera och det finns 10 investerare som innehar 100 obligationer vardera, skulle varje investerare få 1/10 av betalningen till dem. Varje investerare skulle få sin andel av betalningen enligt deras innehav. Om det finns förskottsbetalningar kommer det att överföras till obligationsinnehavarna proportionellt. Ingen obligationsinnehavare skulle få mer eller mindre än sin andel av det totala obligationsinnehavet i dessa lån. Vid fallissemang skulle varje investerare bära förlusten (om tillgångsvärdet understiger obligationernas nominella värde) till sin andel av obligationer.

Så MPS-investerare eller obligationsinnehavare står inför både förskotts- och förlängningsrisk lika med deras innehav.

# 2 - CMBS (Collateralized Mortgage Backed Security)

Vi har sett ovan hur MPS-investerare står inför förskottsrisk och i händelse av förskottsbetalning hur varje investerare får det oavsett om de behöver eller föredrar det vid den tiden. Många investerare är bekymrade över förskottsbetalning och standardrisk.

CMBS hjälper till att mildra dessa problem genom att rikta kassaflödet från inteckningar till olika klasser eller lager som kallas trancher så att varje klass har olika exponering för båda riskerna. Varje del regleras av olika regler för hur betalningen ska fördelas. Varje del får räntebetalning varje månad men huvudbeloppet och förskottsbeloppet betalas i följd. CMBS är strukturerat på ett sådant sätt att varje klass av obligationer skulle gå i serie i ordning.

Om det finns fyra trancher, ska regeln för månatlig ränta och förskottsbetalning till tranchen vara följande:

Tranche 1 - Skulle motta alla huvudbelopp och förskottsbetalningar tills huvudbalansen är noll.
Tranche 2 - Efter att tranche 1 är helt betald; den kommer att få alla huvudbelopp och förskottsbetalningar tills huvudbalansen är noll.
Tranche 3 - Efter att tranche 2 är helt betald; den kommer att få alla huvudbelopp och förskottsbetalningar tills huvudbalansen är noll.
Tranche 4 - Efter att tranche 3 är helt betald kommer den att få huvudbeloppet och förskottsbetalningarna tills huvudbalansen är noll.

Så på detta sätt fördelas förskottsrisken mellan trancher. Den högsta risken för förskottsbetalning är i del 1, medan lägre delar fungerar som en stötdämpare om låntagaren inte betalar. I ovanstående exempel har Tranche 4 den högsta fallissemangsrisken och den lägsta förskottsrisken eftersom den får förskottsbetalning efter att de tre ovan nämnda delarna är helt betalda och får absorbera förluster vid fallissemang.

Exempel

Anta att tio personer tog ett lån på 100 000 dollar till 6% vardera genom att hålla huset som säkerhet i ABC-banken på totalt en inteckning på 1 000 000 dollar. Banken skulle sedan sälja denna pool av inteckning som uppgår till en investeringsbank XYZ och använda pengarna för att göra nya lån. XYZ skulle sälja obligationer på 1 000 000 USD (1000 obligationer på 1 000 USD vardera) till 5% med stöd av dessa inteckningar. ABC-banken skulle vidarebefordra den mottagna räntan ($ 5 000) plus betalningskomponenten under första månaden till XYZ efter att ha behållit en marginal eller avgift. Låt oss säga att avgiften som hålls är 0,6% (0,05% per månad) av lånebeloppet, så det belopp som överfördes den första månaden till XYZ är $ 4500 plus återbetalningsbeloppet. XYZ skulle också behålla sin spridning på 0,6% (0,05% per månad) på lånebeloppet och överföra resten av räntan på $ 4000 plus återbetalningsbelopp den första månaden till hypoteksobligationsinnehavare.

På detta sätt kan investeringsbanken köpa fler inteckningar från en bank genom pengar som tas emot från att sälja obligationer och bankerna kan också använda pengar som erhållits från att sälja inteckningar för att göra nya lån. Vid fall av husägare kan hypotekslån säljas för att betala investerare.

Inteckning mot obligationslån

Huvudskillnaden mellan förlagslån och hypoteksobligation är att förlagsobligationen inte är säkerställd och stöds endast av det utfärdande företagets fulla tro och kredit, medan hypoteksobligationen backas upp av säkerheter som kan säljas i fall låntagaren försummar. Därför är räntan på MBS lägre än förlagsobligationer på grund av lägre risk.

Den andra skillnaden ligger i betalning och betalningsfrekvens. Inteckningsobligationer betalas varje månad och inkluderar ränta samt en huvudkomponent. Förlagsobligationer betalas däremot årligen eller halvårsvis som endast inkluderar räntekomponent och huvudbeloppet betalas vid förfallodagen.

Fördelar

Värdepapper med pantlån ger högre avkastning än statspapper.
Det erbjuder högre riskjusterad avkastning än andra förlagsobligationer på grund av säkerhetskopieringen av pantsatta tillgångar vilket minskar risken.
De ger tillgångsspridning eftersom de har en låg korrelation med andra tillgångsslag.
Det ger regelbundna och frekventa inkomster jämfört med andra ränteprodukter. MBS har månatliga betalningar medan företagsobligationer erbjuder årlig eller halvårsvis betalning.
En säkerhet med pantlån är en säkrare investering än förlagsobligationer, eftersom säkerheten kan säljas för att betala av obligationsinnehavare vid fallissemang.
MBS har ingen svansrisk, eftersom det inte finns någon engångsbelopp på grund av löptiden, eftersom månadsbetalning innebär ränta plus huvudkomponent som är fördelad över en obligation. Medan det i andra obligationer finns en hög svansrisk på grund av den engångsbelopp som betalas vid löptiden vilket ökar risken för obligationsinnehavarna.

Nackdelar

Lånebaserade säkerheter ger lägre avkastning än förlagsobligationer.
Lånebaserad säkerhet utropades ofta som säkra investeringar lockade negativ publicitet på grund av deras roll i subprime-kriserna 2008. Banker på grund av hög lönsamhet blev självbelåtna och emitterade lån till personer med låg kreditvärdighet. När subprime-hypotekslån inte gällde, resulterade det i förlust av miljontals dollar i investerares pengar och konkurs hos många stora investeringsbanker som Lehman-bröderna. Så dessa obligationer är lika bra som tillgången och människor som lånar pengar på dessa tillgångar.
Sådana obligationsinnehavare står inför risken med förskottsbetalning vid sänkning av räntan på marknaden. Dessutom kommer de pengar som de får att investera till en lägre ränta som minskar deras avkastning.

Slutsats

Bolån som en tillgångsklass erbjuder diversifiering och erbjuder investeraren en högre avkastning än statskassan och lägre risk än förlagsobligationer. Dessutom ger de pengar till investeringsbanker för att köpa fler inteckningar och banker för att låna ut mer pengar, vilket hjälper till att hålla hypoteksräntorna konkurrenskraftiga och marknaderna likvida.