Vad är en skuldavkastning?
Skuldavkastning är ett riskmått för hypotekslångivare och mäter hur mycket en långivare kan få tillbaka sina medel vid fallissemang från ägaren. Förhållandet utvärderar den procentuella avkastningen som en långivare kan få om ägaren inte betalar lånet och långivaren beslutar att avyttra den pantsatta egendomen.
Förhållandet är populärt vid utvärdering av fastigheter men kan användas för värdering av avkastning på alla projekt eller tillgångar som tjänar inkomst. Det värderar både hävstång och risk samtidigt, och det kan användas under lånets hela livslängd samtidigt som det förblir konsekvent.
Detta är en fristående mätvärde som inte använder räntor, amortering av lån, LTV eller andra variabler.
Skuldavkastningsformel
Skuldavkastningsformeln är:
Exempel på skuldavkastning
Låt oss analysera med hjälp av nedanstående skuldavkastningsexempel:
Andy driver en framgångsrik leksaksaffär och kräver ett lånebelopp baserat på det belopp som företaget ger. För närvarande tjänar butiken 500 000 dollar per år och kravet på ett lån är 2 500 000 dollar. Således,
Skuldavkastningsformel = 500.000 / 2.550.000 = 19.60%
Ju lägre avkastning desto större är risken för det föreslagna lånet. Det är av denna anledning; långivare kräver högre skuldavkastning från riskfyllda fastigheter. Det finns inget fast riktmärke, men en idealisk avkastning på 10% accepteras allmänt.
Skuldavkastningsberäkningar mot LTV (lån till värde)
Skuldsäkerhetsgraden och LTV-förhållandena är de traditionella metoderna som används vid kommersiell fastighetslånförsäkring. Men de är föremål för manipulation.
LTV är det totala lånebeloppet dividerat med en fastighets värderade värde (Uppskattat marknadsvärde tillhandahållet av yrkesverksamma). Detta marknadsvärde är en uppskattning och utsatt för volatilitet, särskilt efter finanskrisen 2008. Detta är kanske inte det mest exakta måttet under flyktiga situationer. Låt oss följa nedanstående jämförelse av MV (marknadsvärde) och DY:
Dessa kan också ses för att bedöma låneförslag och deras genomförbarhet. I ovanstående fall är avkastningen 6,25% eller kommer att förändras enligt någon av komponenterna, dvs. NOI eller lånebelopp. Ovanstående tabell visar att LTV-kvoten förändras med förändringen i uppskattat marknadsvärde (MV).
Beräkning av skuldavkastning kontra skuldsäkerhetsgrad (DSCR)
DSCR är nettoresultatet dividerat med den årliga skuldtjänsten, dvs. den summa pengar som krävs under en tidsperiod för återbetalning av skulder. Till exempel, om det erforderliga lånebeloppet inte uppnår den förväntade 1,10 gånger DSCR, kan en 25-årsavskrivning vara till hjälp i samma sak. Detta ökar risken för lånet genom återspeglas inte i DSCR eller LTV. Låt oss överväga tabellerna nedan för att jämföra DY och DSCR:
Eftersom avkastningen inte påverkas av amorteringstiden kan det ge ett objektivt mått på risk med ett enda mått.
- I detta fall är avkastningen 6,25%, men om den interna policyn kräver minst 9% avkastning skulle detta lån inte godkännas.
- Man kan se att amorteringsperioden påverkar huruvida DSCR-kravet kan uppnås. Om policyn kräver en DSCR på 1,1 gånger, kommer endast ett 25-årigt avskrivningslån att uppfylla kravet.
- Huruvida en så lång tid är genomförbar eller inte är det ledningen och flexibiliteten i den interna politiken att besluta.
Slutsats
Beräkning av skuldavkastning kan inte manipuleras genom att ändra lånevillkoren för att göra det föreslagna lånet mer acceptabelt.
Alternativ som teckning och strukturering av lån är mycket djupare istället för en enda kvot; det finns andra faktorer som denna avkastning inte beaktar, såsom:
- Efterfrågan och leveransvillkor
- Garantistyrka
- Fastighetens skick
- Hyresgästers ekonomiska ställning etc.
Således måste alla aspekter, inklusive makroekonomiska faktorer, beaktas när man använder detta förhållande.
Detta har blivit av stor betydelse för att långivare som värdepapperiserar räntebärande lån och även för livförsäkringsbolagens långivare. Det eliminerar subjektivitet och guidar långivarguide på en uppblåst marknad.
