Vad är förhållande mellan lån och värde?

Loan To Value Ratio är ett förhållande mellan lånebeloppet i förhållande till det totala värdet på en viss tillgång och används oftast av banker eller långivare för att bestämma det lånebelopp som redan ges på en specifik tillgång eller marginalen som ska vara innan de utfärdar pengar för att skydda sig från flexibilitet i värde.

Låt oss ta ett enkelt exempel. Låt oss säga att du vill köpa ett hem. Och du vill ta hjälp av en bank för att ta ett visst lånebelopp. Varför? För närvarande har du inte så mycket pengar tillgängligt för att köpa hemmet själv. Så du går till banken, förstår deras LTV och bestämmer dig för att köpa ett hem.

Om vi lägger till några siffror skulle det bli lätt för oss att förstå. Antag att du vill köpa ett hem till ett värde av 200 000 US $ (det uppskattade värdet av hemmet på marknaden). Bank sa till dig att de bara kan ge dig 80% av beloppet. Och resten behöver du ge ur din egen ficka.

Så detta är 80% lån till värde-förhållande. I det här fallet betalar en bank dig ett lån på en inteckning på 160 000 USD och du måste betala 40 000 US-dollar från din egen ficka för att köpa hemmet.

Formel

Formel för lån till värde-förhållande = Fastighetens belopp / värderade värde

Det är ett av de viktigaste riskbedömningsverktygen i finansinstitut. Och innan de lånar ut pengarna till låntagarna, undersöker långivarna innan de godkänner inteckningen.

Normalt är fastighetsvärderingen fastighetens försäljningspris. Men ändå kommer långivarna eller bankerna att skicka sitt utvärderingsteam för att värdera fastigheten. Och sedan skulle de besluta att låna beloppet (hypotekslån).

I USA har de flesta fall rapporterat Loan to Value Ratio (LTV) under 80%. Men LTV kan vara mer än så och i så fall kan räntorna gå högre.

En sak som vi måste förstå i LTV är detta - högre skulle vara förhållandet, mer skulle vara risken. Så om långivaren ger dig högre LTV; det betyder att det har mer risk i sig. Och det är anledningen till att räntan också skulle vara högre.

Och låntagaren lider också mycket på grund av hög LTV även om det verkar som att låntagaren får fördelen. När LTV är högre ökar kostnaden för lånet och eftersom risken för utlåningen är mycket mer (eftersom långivaren betalar mer) är räntan mycket högre. Till exempel, om en låntagare lånar pengar från banken med ett lån-till-värde-förhållande på 95% skulle han betala minst 1% högre ränta än en låntagare som har tagit ett lån med en LTV på 75%.

Kolla också DSCR-förhållandet

Tolkning

Nu kanske du undrar varför LTV är viktigt och hur ska vi titta på LTV när det gäller utlåning och upplåning.

Så här påverkar LTV utlåningen -

LTV spelar en viktig roll när det gäller att säkra ett hypotekslån eller ett bolån eller kredit.
Det påverkar också låntagaren på ett drastiskt sätt. Låntagaren kan tyckas njuta initialt eftersom hans andel av betalningen minskar. Men om vi överväger den långsiktiga effekten är den enorm och högre LTV tvingar låntagaren att betala mycket mer till långivaren under en tidsperiod.
Låt oss nu säga att du som låntagare accepterar ett högre lån till förhållande. Vad händer då? Om förhållandet mellan den första inteckningen är mer än 80% behöver långivarna en privat inteckningsförsäkring (PMI). I detta fall har låntagarna ett alternativ. Först och främst kan de prata med långivarna och nöja sig med 80% av förhållandet mellan lån och värde och om det inte blir tillräckligt kan låntagarna gå till sekundär finansiering för det återstående beloppet som behövs.
Nu måste du tänka att vad skulle ge dig fler fördelar? Om du går efter den första inteckningen och sträcker dig efter ett lånekvot på 78% skulle privat inteckningsförsäkring (PMI) helt elimineras. Men i så fall måste den andra panträtten, vars ränta är mycket mer än den första inteckningen, betalas av.
Detta leder oss helt och hållet till ett annat koncept som är förlängningen av lånevärdet (LTV) och det är kombinerat lån till värde till ett förhållande (CLTV). CLTV hjälper låntagarna att hålla LTV låg och därmed behöver de inte betala PMI alls.

LTV-exempel

Exempel nr 1

Låt oss ta en titt på informationen nedan -

I US $	Bank A	Bank B
Lånebelopp	300 000	250 000
Bedömt värde på egendom	400 000	350 000

Nu genom att följa den enkla formeln beräknar vi förhållandet mellan lån och värde (LTV).

LTV = Fastighetsbelopp / uppskattat värde

För bank A skulle LTV vara = (300 000/400 000) = 75%.

För bank B skulle LTV vara = (250 000/350 000) = 71,42%.

Så vad blir slutsatsen efter beräkning av LTV för båda dessa banker? Här är slutsatsen -

För det första har bank B en lägre LTV. Det innebär att risken som ligger i lånebeloppet skulle vara lägre och därmed också räntesatsen. Det kommer att hjälpa låntagaren. Men när det gäller Bank A är LTV lite högre. Men eftersom den inte når mer än 80% behöver låntagaren inte ge privat inteckning.

Låt oss nu titta på några fler exempel med olika variabler.

Exempel 2

Låt oss ta en titt på informationen nedan -

I US $	Bank A	Bank B
Köp pris	400 000	350 000
Handpenning	80 000	70 000
Bedömt värde på egendom	400 000	350 000

I det här exemplet har vi inte fått pantbeloppet; snarare har vi informationen för handpenningen. Så hur skulle vi beräkna hypotekslånet?

Så här gör vi - vi måste dra av utbetalningen från inköpspriset.

Låt oss beräkna det -

I US $	Bank A	Bank B
Köp pris	400 000	350 000
(-) Handpenning	(80 000)	(70 000)
Lånebelopp	320 000	280 000

Nu kan vi beräkna förhållandet mellan lån och värde (LTV).

För bank A skulle LTV vara = (320 000/400 000) = 80%.

För bank B skulle LTV vara = (280 000/350 000) = 80%.

I det här fallet är förhållandet för båda dessa banker 80%. Nu måste banken avgöra om PMI krävs för detta eller inte. I de flesta fall kommer PMI inte att krävas upp till 80% av LTV.

Exempel # 3

Låt oss nu se några ytterligare saker så att vi kan förstå värdet på förhållandet mellan lån och värde.

I US $	Bank A	Bank B
Köp pris	400 000	350 000
Handpenning	80 000	70 000
Bedömt värde på egendom	400 000	350 000

Nu har vi här både köpesumman och det uppskattade värdet på en fastighet. I det här fallet, vad skulle vi ta hänsyn till när vi beräknar förhållandet mellan lån och värde?

Såhär är det. Vi måste ta hänsyn till den som är lägre än köpesumman eller det uppskattade värdet på en fastighet.

Låt oss beräkna.

Först beräknar vi lånebeloppet (hypotekslån).

I US $	Bank A	Bank B
Köp pris	400 000	350 000
(-) Handpenning	(80 000)	(70 000)
Lånebelopp	320 000	280 000

Nu skulle vi fastställa LTV.

Låt oss skriva ner formeln för att göra en viss sak tydlig.

LTV-formel = inteckningsbelopp / lägre inköpspris eller värderat värde på en fastighet.

I det här fallet är både köpesumman och det uppskattade värdet på en fastighet densamma. Så vi skulle ta samma värde.

För bank A skulle LTV vara = (320 000/400 000) = 80%.

För bank B skulle LTV vara = (280 000/350 000) = 80%.

Exempel 4

Låt oss nu göra ett annat exempel med de olika värderade värdena på fastigheten och köpeskillingen.

I US $	Bank A	Bank B
Köp pris	360 000	330 000
Handpenning	80 000	70 000
Bedömt värde på egendom	400 000	350 000

Detta är ett annat exempel eftersom du kan märka en skillnad mellan en fastighets värderingsvärde och köpeskillingen.

Låt oss först beräkna hypoteksbeloppet.

I US $	Bank A	Bank B
Köp pris	360 000	330 000
(-) Handpenning	(80 000)	(70 000)
Lånebelopp	280 000	260 000

För att få ett inteckningsbelopp drar vi alltid ut utbetalningen från inköpspriset, inte det värderade värdet på en fastighet.

Nu, eftersom köpeskillingen är lägre än en fastighets värderade värde, skulle vi ta hänsyn till köpeskillingen när vi beräknar ett förhållande mellan lån och värde.

Låt oss ta en titt -

För bank A skulle LTV vara = (280 000/360 000) = 77,78%.

För bank B skulle LTV vara = (260 000/330 000) = 78,79%.

I det här fallet kan vi se att LTV för bank B är något mer än bank A.

Exempel nr 5 (kombinerad LTV)

Nu finns det fall där en person tar två lån för att minska LTV och så att han behöver ådra sig mindre kostnader. I så fall måste vi beräkna kombinerad LTV.

Låt oss titta på ett exempel.

I US $	Bank A
Lån 1	200 000
Lån 2	50 000
Bedömt värde på egendom	400 000

Den kombinerade LTV har en enkel formel. Här är det -

CLTV = Lån 1 + Lån 2 / Fastighetens totala värde

Låt oss beräkna den kombinerade LTV för bank A nu -

(200 000 + 50 000) / 400 000 = 62,5%.

Nu är denna LTV mycket lägre. Vanligtvis, om låntagaren har en bra kreditpoäng, tillåter banken en LTV på mer än 80%. Och om låntagaren inte har en bra kreditpoäng, brukar långivarna inte gå över 80%.

Lån till värde-förhållande Exempel på lån av begagnade bilar och nya billån

I detta avsnitt kommer vi att titta på LTV för två nästan lika branscher. Vi tar exempel på två nästan lika branscher så att vi kan förstå värdet på förhållandet mellan lån och värde och hur drastiskt olika de är.

Låt oss först ta en titt på exemplet på begagnade billån -

Från ovanstående diagram är det tydligt att branschens LTV-förhållande är för högt. Det har till och med berört 99% i vissa fall. Från observationen finner vi att förhållandet mellan lån och värde alltid är över 90%.

Låt oss ta en titt på den nya billånindustrin i USA.

I ovanstående diagram kan vi se att LTV-kvoten för nya billån är nästan 10% lägre än LTV för begagnade bilar. Och för lån till nya bilar ligger belåningsgraden mellan 80-90%.

Nu är frågan varför så? Varför är belåningsgraden för begagnade billån högre än belåningsgraden för nya billån? Det kan finnas två särskilda skäl till det -

För det första, kanske kreditvärdigheten hos begagnade bilägare är mer tveksam än de nya bilanvändarna. Således är risken mer och det är anledningen till att LTV är mer när det gäller lån på begagnade bilar.
För det andra, eftersom köpare av nya bilar skulle betala mycket mer (eftersom priset på nya bilar skulle vara mer än begagnade bilar), är de mer pålitliga när det gäller betalning av EMI.

Begränsningar

LTV är mycket användbart när det gäller att låna ut pengar till låntagare. Men det finns några saker du behöver tänka på. Detta gäller om LTV är högt.

Räntan skulle vara mycket högre vilket ökar ditt totala belopp på lång sikt.
Du måste betala en privat inteckningsförsäkring (PMI) om LTV är mer än 80%. I så fall kan du gå till en andra panträtt (tänk på kombinerad LTV).
Om ditt förhållande mellan lån och värde är mer än 100% (vilket kallas en undervattenslån) får du ingen skattefördel.

I slutändan

Lånevärdet är mycket användbart för både långivare och låntagare. Men båda bör hålla det under 80% för att säkerställa mindre risk och bättre affärseffekter.