Kapitaliseringsgraden är en annan term för avkastning som förväntas på en investering i kommersiella fastighetsområden. Denna term är bara ett förhållande mellan avkastningstakten och den faktiska investering som gjorts i det kommersiella fastighetsprojektet.
Vad är en kapitaliseringsgrad?
Det är förhållandet mellan tillgångens nettoresultat och marknadsvärdet och används ofta i fastighetsbranschen.
- Kapitaliseringsgrad används ofta i den kommersiella fastighetsbranschen. Den kan användas för att jämföra avkastningen från potentiella fastigheter för förvärv.
- En fastighet som tjänar högre ränta skulle betraktas som en bättre investering än den andra fastigheten med tanke på att andra förhållanden liknar byggnadernas läge etc. Det möjliggör således en snabb jämförelse mellan förvaltningsfastigheternas intjäningspotential och kan hjälpa till att välja den bästa investeringsmöjligheten.
- Det kan ge en slags indikation på trenden med fastighetspriser. Om räntorna krymper kan det betyda att fastigheternas värde ökar och därmed värms fastighetsmarknaden som helhet.
Formel för kapitaliseringsgrad
Nedan följer formeln som används för beräkningen
- Nettoresultatet för en hyresfastighet är hyran minus kostnaderna för underhållet.
- Det kan också ses som avkastning på en investering som en investerare får årligen vid köp av fastigheter.
Exempel på kapitaliseringsgrad
Exempel 1
Anta att en kontorsbyggnad som ger ett nettoresultat på 10 000 000 dollar värderas till 75 000 000 dollar. Med hjälp av ovanstående taksatsformel kan vi beräkna att kapitaliseringsgraden för byggnaden är:
= 10000000/75000000 = 13,33%
Således, om byggnaden säljs för $ 75 miljoner, kan det också sägas att byggnaden såldes till en kapitaliseringsgrad på 13,33%.
Exempel 2
Låt oss säga att en hyresfastighet får 1 000 $ bruttoinkomst varje månad. Ägaren är skyldig att årligen betala $ 700 för förvaltning och underhåll av fastigheter, $ 500 för fastighetsskatt, $ 250 för försäkring. Han köpte fastigheten för 80 000 dollar.
I det här fallet har vi bruttoinkomsten och de utgifter som ägaren har haft. Således beräknar vi nettodriftintäkterna på fastigheten:
- NOI = Bruttoinkomst - fastighetsförvaltning - fastighetsskatt - försäkring
- NOI = 1000 * 12 - 700 - 500 - 250
- NOI = 12000 - 1450 = $ 10550
- Nu beräknar kapitaliseringshastighet = NOI / Fastighetspris = 10 550 $ / 80 000 $ = 13,18%
Är hög kapitaliseringsgrad alltid bättre?
- Aktiveringsgraden kan vara en bra uppskattning för att jämföra olika förvaltningsfastigheter. Men en högre ränta betyder vanligtvis inte en bättre investeringsmöjlighet. Cap-räntor är viktiga, men en investerare måste också titta på andra parametrar.
- Det kan betraktas som ett mått på investeringens risk. Vanligtvis innebär en låg ränta låg risk och en högre ränta innebär högre risk.
Nackdelar med kapitaliseringsgrad
- Den kan endast användas när nettoresultatet är konstant eller inte fluktuerar mycket. Genom att använda denna kapitaliseringsgrad skulle värderingen vara ungefär som den från diskonterings kassaflödesmetoden. Men om kassaflödet är komplext och oregelbundet med mycket variation bör en fullständigt diskonterad kassaflöde användas för att få en trovärdig och pålitlig värdering.
- Kapitaliseringsgraden kan ta hänsyn till olika faktorer, men den återspeglar inte den framtida risken. Det förutsätter en hållbar inkomst från fastighetsfastigheten, men ingen garanti kan göras för ett sådant antagande. Hyran kan uppskattas eller avskrivas. Fastighetsvärdet kan ändras på grund av externa omständigheter som investeraren inte har någon kontroll över. Kostnader som underhållskostnader kan uppstå. Således ger kapitaliseringsgraden ingen vägledning eller förutsägelse om framtida risk.
Slutsats
Kapitaliseringsgrad är ett jämförande mått som är mest användbart för att jämföra liknande egenskaper, dvs. fastigheter på en liknande plats, liknande tillgångsslag och liknande ålder. Denna mätning används fortfarande i stor utsträckning för fastighetsvärderingar för kommersiella fastigheter och flera tillgångar. Fastighetsinvesterare använder det som ett verktyg för att värdera sina investeringar och fatta ett välgrundat beslut. Investeraren bör emellertid inte betrakta kapitaliseringsgraden som ett mått utan också överväga olika andra faktorer som kan påverka tillgångsvärdet. Det är ett viktigt mått men inte en uttömmande åtgärd.
