Tillgångsstödda värdepapper

Efter den globala finanskrisen 2008 var det ett enormt surr om några sofistikerade finansiella värdepapper, så kallade CDO, CMBS och RMBS, och hur de spelade en stor roll i krisuppbyggnaden. Dessa värdepapper är kända som Asset-backed Securities (ABS), ett paraplybegrepp som används för att hänvisa till ett slags säkerhet som härleder sitt värde från en pool av tillgångar som kan vara en obligation, bostadslån, billån eller till och med kreditkortsbetalningar.

I den här artikeln tittar vi på tillgångssäkrade värdepapper och deras typer i detalj.

Varför värdepapper med tillgångsbackar?

Skapandet av ABS ger stora institutionella investerare en möjlighet att investera i högre avkastningsklasser utan att ta mycket extra risk, och samtidigt hjälper långivare att skaffa kapital utan att komma åt primära marknader. Det gör det också möjligt för bankerna att ta bort lånen från sina böcker eftersom kreditrisken för lånen överförs till investerarna.

Processen att slå samman finansiella tillgångar så att de kan säljas till investerarna senare kallas värdepapperisering (vi kommer att ta en djupare titt på processen i det senare avsnittet med hjälp av exempel), som vanligtvis görs av investeringsbanker. I processen säljer långivaren sin portfölj av lån till en investeringsbank, som sedan ompaketerar dessa lån som en hypoteksbaserad säkerhet (MBS) och sedan säljer den till andra investerare efter att ha hållit lite provision för sig själva.

Typer av tillgångsbackade värdepapper

De olika typerna av ABS är:

RMBS (värdepapper med säkerhet för bostadslån),
CMBS (värdepapper med kommersiell inteckning) och
CDO (Collateralized Debt Obligations).

Det finns vissa överlappningar i dessa instrument eftersom grundprincipen för värdepapperisering i stort sett är densamma medan den underliggande tillgången kan skilja sig åt.

Låt oss ta en titt på de olika typerna av tillgångsstödda värdepapper:

RMBS (värdepapper med bostadslån)

RMBS är en typ av lånepapper med skuldsäkerhet där kassaflödena härrör från bostadslån.
Dessa värdepapper kan innehålla alla en typ av inteckning eller en blandning av olika typer, såsom hypotekslån (hög kvalitet och hög kreditvärdighet) och subprime (lån med lägre kreditbetyg och högre räntor).
Till skillnad från kommersiella inteckningar, bortsett från risken för fallissemang på lånen , utgör bostadslån också en risk för förskottsbetalning (Eftersom förskottsavgifterna för bostadslån är mycket låga eller noll) av lånet ur långivarens perspektiv vilket påverkar de förväntade framtida kassaflödena.
Eftersom RMBS består av ett stort antal små hypotekslån som står bakom husen som säkerhet är standardrisken förknippad med dem ganska låg (Chansen för att ett stort antal låntagare som inte betalar tillbaka samtidigt är mycket låg ).
Detta hjälper dem att få en högre kreditvärdighet jämfört med de underliggande tillgångarna.
Institutionella investerare, inklusive försäkringsbolag, har historiskt varit viktiga investerare i RMBS, delvis på grund av de långsiktiga kassaflöden som de tillhandahåller.
RMBS kan utfärdas av federala byråer som Fannie Mae och Freddie Mac samt privata institutioner som banker.

RMBS struktur

Låt oss ta en titt på RMBS struktur och hur de skapas:

Tänk på en bank som ger bostadslån och har lånat ut totalt 1 miljarder dollar i totala lån fördelade på tusentals låntagare. Banken kommer att få återbetalningar från dessa lån efter 5-20 år beroende på hur länge de utestående lånen har.
Nu för att låna ut fler lån kommer banken att behöva mer kapital som den kan ta upp på flera sätt inklusive säkerställd / osäker obligationsemission eller aktieemission. Ett annat sätt banken kan skaffa kapital är genom att sälja låneportföljen eller en del av den till en värdepapperiseringsbyrå som Federal National Mortgage Association (FNMA), allmänt känd som Fannie Mae. På grund av deras stränga krav måste de lån som köptes av Fannie Mae uppfylla höga krav (till skillnad från RMBS som inte är byråer utfärdade av privata institutioner som liknar CDO).
Nu samlar Fannie Mae dessa lån baserat på deras tid och ompaketerar dem som RMBS. Eftersom dessa RMBS garanteras av Fannie Mae (vilket är en myndighet som stöds av regeringen) får de en hög kreditvärdighet på AAA och AA. På grund av höga värderingar av dessa värdepapper är riskavvikande investerare som stora försäkringsföretag och pensionsfonder de största investerarna i sådana värdepapper.

Vi tittar på ett exempel för att få en bättre förståelse för RMBS:

RMBS (värdepapper med säkerhet för bostadslån) Exempel

Låt oss säga att en bank har 1000 utestående bostadslån till ett värde av 1 miljon dollar vardera med en löptid på 10 år, vilket innebär att bankernas totala låneportfölj är 1 miljarder dollar. För att underlätta förståelsen antar vi att räntan på alla dessa lån är densamma med 10% och kassaflödet liknar en obligation där låntagaren gör årliga räntebetalningar varje år och betalar huvudbeloppet i slutet .

Fannie Mae köper lånen från banken för 1 miljard dollar (banken kan ta ut några avgifter i tillägg).
det årliga kassaflödet från lån skulle vara 10% * 1 miljarder = 100 miljoner dollar
kassaflöde på 10: e året = 1,1 miljarder dollar
förutsatt att Fannie Mae säljer 1000 enheter RMBS till investerare värda $ 1mn vardera
Efter att ha tagit med avgifterna på 2% som Fannie Mae debiterade för att ta kreditrisken skulle avkastningen för investerare vara 8%.

Även om avkastningen kanske inte verkar vara särskilt hög, med tanke på att den höga kreditvärdigheten och avkastningen från värdepapper med liknande kreditbetyg är 1-2% lägre. Det gör dem till ett mycket attraktivt investeringsalternativ för investerare med låg risk som försäkringsföretag och pensionsfonder.

Risken förknippad med RMBS spelar in när låntagarna börjar försumma sina inteckningar. Ett litet antal standardvärden, säg 10 av 1000, kommer inte att göra någon större skillnad ur investerarens synvinkel, men när ett stort antal låntagare fallerar samtidigt blir det en fråga för investerare eftersom den genererade avkastningen påverkas betydligt .

CMBS (värdepapper med kommersiell inteckning)

Kommersiella pantpapper är en typ av pantpapper som backas upp av kommersiella fastighetslån snarare än bostadsfastigheter.
Dessa kommersiella fastighetslån ges för inkomstgenererande fastigheter, som kan lånas för fastigheter som lägenhetskomplex, fabriker, hotell, lager, kontorsbyggnader och köpcentra.
I likhet med RMBS skapas CMBS när en långivare tar en grupp utestående lån på sina böcker, buntar ihop dem och sedan säljer dem i värdepapperiserad form som inteckningstäckt säkerhet som liknar obligationer när det gäller dess kassaflöden.
CMBS är vanligtvis mer komplexa värdepapper på grund av beskaffenheten hos underliggande fastighetslån. Till skillnad från bostadslån, där förskottsrisken vanligtvis är ganska hög, när det gäller kommersiella inteckningar, är detta inte fallet . Detta beror på det faktum att kommersiella inteckningar vanligtvis innehåller en lockout-bestämmelse och betydande förskottsböter , vilket i princip gör dem till fasta lån.
CMBS-utgåvor är vanligtvis strukturerade i flera delar baserat på riskflödet i kassaflödena.
Trancherna skapas på ett sådant sätt att äldre trancher bär den mindre risken eftersom de har den första rätten till de genererade kassaflödena (räntebetalningar). därmed ges högre kreditbetyg och ger lägre avkastning.
Medan juniortranchen med högre risker genererar sina kassaflöden från ränta och huvudbetalningar; därmed ges lägre kreditbetyg och ger högre avkastning.

CMBS struktur

Låt oss ta en titt på CMBS-strukturen och hur de skapas:

Tänk på en bank som ger kommersiella inteckningar för fastigheter som lägenhetskomplex, fabriker, hotell, lager, kontorsbyggnader och köpcentra. och har lånat ut en viss summa pengar under olika varaktigheter över en diversifierad uppsättning låntagare för kommersiella ändamål.
Nu kommer banken att sälja sin kommersiella hypotekslåneportfölj till en värdepapperiseringsbyrå som Fannie Mae (som vi såg med RMBS), som sedan buntar dessa lån i en pool och sedan skapar en serie obligationer av dessa kallas olika delar.
Dessa trancher skapas baserat på lånekvaliteten och risken förknippad med dem. De äldre delarna kommer att ha högsta betalningsprioritet, skulle stödjas av kortare lån av hög kvalitet (eftersom risken är lägre) och kommer att ha lägre avkastning. Medan juniortrancherna kommer att ha lägre betalningsprioritet, skulle de stödjas av långfristiga lån och ha högre avkastning.
Dessa delar bedöms sedan av kreditvärderingsinstitut och tilldelas betyg. Seniortrancherna kommer att ha högre kreditbetyg som faller inom kategorin Investment grade (rating över BBB-) medan juniorrancherna med lägre ratings faller inom kategorin High yield (BB + och lägre).
Detta ger investerare flexibiliteten att välja typ av CMBS-säkerhet baserat på deras riskprofil. Stora institutionella investerare med låg riskprofil skulle föredra att investera i de flesta trancher (rankade AA och AAA) medan riskfyllda investerare som hedgefonder och handelsföretag kanske föredrar obligationer med lägre betyg på grund av högre avkastning.

CDO (Collateralized Debt Obligations)

Säkerställda skuldförpliktelser är en form av strukturerad tillgångsbaserad säkerhet där de enskilda räntebärande tillgångarna (kan variera från bostadslån och företagsskuld till kreditkortsbetalningar) samlas och ompackas i diskreta trancher (som vi såg med CMBS) baserat på risken för de underliggande räntebärande tillgångarna och säljs sedan till sekundärmarknaden.
Riskprofilen för olika trancher huggen ur samma uppsättning räntebärande tillgångar kan variera kraftigt.

Trancherna tilldelas kreditbetyg av kreditvärderingsinstitut baserat på risken de medför.
Seniortranchen tilldelas den högsta rating AAA eftersom de har den lägsta risken men med lägre avkastning. De mellersta delarna med måttlig riskgrad mellan AA och BB är kända som en mezzanintransch.
Den nedre delen som har lägst betyg (på finansiell nivå, skräprankning) eller som inte klassificeras benämns som kapitalandel och de har den högsta risken samt högre förväntad avkastning.
Om lånen i poolen börjar fallera, kommer aktietranchen att vara den första som tar förluster medan seniortranchen kan förbli opåverkad.
En intressant aspekt av CDO: er är att de kan skapas ur alla räntebärande tillgångar som till och med kan vara andra CDO.
Det är till exempel möjligt att skapa en ny CDO genom att slå samman subprime-inteckningar eller aktietrender av många andra CDO: er (som i grunden är skräpklassificerade) och sedan skapa en seniortranche från denna CDO som kommer att få en väsentligt högre rating jämfört med den underliggande tillgången (Faktisk process är mycket mer komplicerad men grundidén förblir densamma).
Detta var en vanlig praxis under de före finansiella krisåren och hade en viktig roll i skapandet av tillgångsbubblan.
Subprime-inteckningarna blev på ett sätt bränsle för skapandet av sådana värdepapper och utbetalades till alla och alla utan nödvändig noggrannhet.

CDO-exempel

Låt oss titta på ett exempel för att få en bättre förståelse för CDO: er:

Tänk på en bank som har 1000 utestående lån (inklusive bostäder och kommersiella) till ett värde av 1 miljon dollar vardera med en löptid på tio år, vilket innebär att en banks totala låneportfölj är 1 miljarder dollar. För att underlätta förståelsen antar vi att räntan på alla dessa lån är densamma med 10% och kassaflödet liknar en obligation där låntagaren gör årliga räntebetalningar varje år och betalar huvudbeloppet i slutet .

En investeringsbank köper lånen från banken för 1 miljard dollar (banken kan ta ut vissa avgifter i tillägg).
det årliga kassaflödet från lån skulle vara 10% x 1 miljard = 100 miljoner dollar
kassaflöde på 10: e året = 1,1 miljarder dollar
Nu, förutsatt att investeringsbanken samlar dessa lånetillgångar och ompaketerar dem i tre delar: 300 000 enheter av seniortranchen; 400 000 enheter mezzanintransch och 300 000 enheter kapitalandel till ett värde av 1000 USD vardera.

För att underlätta beräkningen för exemplet antar vi att investeringsbanken kommer att inkludera deras provisioner i kostnaden

Eftersom risken för Senior-tranchen är lägst, låt oss säga att kupongen för dem är $ 70 per enhet. Resultatet är ett avkastning på 7% för dem
För mezzanine-delen, med tanke på att kupongbeloppet som uppnåtts är $ 90 per enhet, vilket ger dem en avkastning på 9%
Nu för aktietranschen kommer kupongbeloppet att vara det återstående beloppet efter att ha betalat av Senior och Mezzanine
Så, total avkastning till Seniortranche = $ 70 x 300.000 = $ 21mn
total utbetalning till mezzanintranschen = $ 90 x 400 000 = $ 36 miljoner
Således kommer det återstående beloppet för aktietranchen att vara $ 100mn - ($ 21mn + $ 36mn) = $ 43mn
Per kupongutbetalning blir = $ 43mn / 300k = $ 143,3
Således ger aktieägare en avkastning på 14,3%

Det ser väldigt attraktivt ut jämfört med andra delar! Men kom ihåg, här har vi ansett att alla låntagare betalade sina betalningar och att det var 0% standard på betalningar

Låt oss nu överväga fallet där tusentals människor på grund av marknadskrasch eller ekonomisk avmattning förlorade sina jobb och nu inte kan betala räntebetalningen på sina lån.
Låt oss säga att detta resulterar i att 15% av låntagarna inte betalar sina räntor
I stället för att det totala kassaflödet är 100 miljoner dollar, blir det således 85 miljoner dollar
Hela förlusten på $ 15mn kommer att tas av aktietranchen och lämnar dem med $ 28mn. Detta kommer att resultera i en kupong per enhet på $ 93,3 och en avkastning på 9,3%, nästan samma som en mezzanintransch.

Detta belyser risken för de nedre delarna. Om standardvärdet var 40% skulle hela kupongbetalningen av aktietranchen ha utplånats.